Рынок жилой недвижимости Москвы является обширным и неоднородным, единовременно на нем представлено более 500 объектов разных классов. Традиционно, его сегментация ведется по двум основным параметрам: тип строения (панельное, монолитное) и его расположение (по округам). Стоит отметить, что разделение рынка недвижимости по типу строения актуально, в первую очередь, для анализа вторичного рынка, поскольку первичный рынок становится все более однородным в силу того, что количество панельных новостроек в пределах МКАД стремительно сокращается.
В настоящее время, при анализе рынка жилой недвижимости Москвы, аналитические агентства разделяют город согласно официальному территориальному делению – по административным округам. Однако, сегментация столицы в соответствии с границами административных округов не всегда отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости. Мониторинг потребительских предпочтений, проводимый ОАО «Квартал» с начала 2005 года, показывает: более 60% покупателей при выборе жилья заранее определяют приоритетный район будущего проживания и выбирают квартиру в объектах, расположенных на его территории.
Как правило, территориальные границы округов являются условными, часто проходят по крупным магистралям. Таким образом, дома, расположенные по разным сторонам одной улицы или проспекта оказываются в разных округах и, соответственно, данные по ним включаются в расчеты по разным субрынкам. Существенным недостатком разделения рынка недвижимости по территориальным округам также является разница потребительских характеристик отдельных районов, входящих в округ. Например, в составе ЗАО соседствуют: престижный район Кутузовского проспекта, динамично развивающийся район бизнес-класса Строгино, и Солнцево, где строятся в основном жилые дома эконом-класса. Также сложно сравнивать новостройки в Жулебино и Лефортово (ЮВАО). При общепринятой сегментации рынка недвижимости в соответствии с официальными границами районов, разнонаправленная динамика средней цены эконом-класса и бизнес-класса гасят друг друга в рамках одного большого округа. Кроме того, средняя цена по административному округу не является репрезентативной для конкретных новостроек района, поскольку цены на объекты, находящиеся в разных микрорайонах, могут значительно варьироваться.
Необходимо учитывать, что административный округ, как правило, занимает большую территорию и имеет в своем составе различные районы (локации), сформированные в разные периоды домостроения. Соответственно, значительно различаются такие важные характеристики, как -архитектура, плотность застройки, социальный состав населения, количество «зеленых зон», транспортная доступность и, как следствие, престижность этих районов. Целесообразно проводить зонирование столичного рынка недвижимости согласно исторически сложившимся локациям территориальных предпочтений потребителей. Локации территориальных предпочтений потребителей – это несколько районов, объединенных общим признаком, где («как принято считать в обществе», согласно стереотипу) качество жизни приблизительно одинаковое. Типичными локациями территориальных предпочтений являются «Центр», «Набережные», «Кутузовский проспект», «Юго-Запад», «Спальные районы за МКАД» и другие. По информации http://www.vipdeluxe.ru
Описание сегментации рынка недвижимости
Сообщений 1 страница 4 из 4
Поделиться12008-07-29 17:30:08
Поделиться22008-07-29 17:30:58
Форум: wwwinkognito.rolebb.ru
Поделиться32010-03-10 12:50:57
Спасибо за интересную информацию.
Поделиться42010-07-27 16:07:15
Таким образом, сегментация рынка – это деятельность по выявлению потенциальных групп потребителей конкретного товара предприятия.
Рассмотрим подробно отдельные этапы общей процедуры сегментации рынка.
Принципы сегментации
Для проведения успешной сегментации рынка целесообразно применять апробированные практической деятельностью пять принципов: различия между сегментами, сходства потребителей, большой величины сегмента, измеримости характеристик потребителей, достижимости потребителей.
Принцип различия между сегментами означает, что в результате проведения сегментации должны быть получены различающиеся друг от друга группы потребителей. В противном случае, сегментация неявно будет подменена массовым маркетингом.
Принцип сходства потребителей в сегменте предусматривает однородность потенциальных покупателей с точки зрения покупательского отношения к конкретному товару. Сходство потребителей необходимо для того, чтобы можно было разработать соответствующий маркетинговый план для всего целевого сегмента.
Требование большой величины сегмента означает, что целевые сегменты должны быть достаточно большими для обеспечения продаж и покрытия издержек предприятия. При оценке величины сегмента следует учитывать характер продаваемого товара и емкость потенциального рынка. Так, на потребительском рынке количество покупателей в одном сегменте может измеряться десятками тысяч, тогда как на промышленном рынке большой сегмент может включать менее сотни потенциальных потребителей (например, для систем сотовой или спутниковой связи, для потребителей энергомашиностроительной продукции и т.д.).
Измеримость характеристик потребителей необходима для целенаправленных полевых маркетинговых исследований, в результате которых можно выявлять потребности потенциальных покупателей, а также изучать реакцию целевого рынка на маркетинговые действия предприятия. Данный принцип крайне важен, так как распространение товара “вслепую”, без обратной связи от потребителей, ведет к распылению средств, трудовых и интеллектуальных ресурсов фирмы-продавца.
Принцип достижимости потребителей означает требование наличия каналов коммуникации фирмы-продавца с потенциальными потребителями. Такими каналами коммуникации могут быть газеты, журналы, радио, телевидение, средства наружной рекламы и т.п. Достижимость потребителей необходима для организации акций продвижения, иначе информирования потенциальных покупателей о конкретном товаре: его характеристиках, стоимости, основных достоинствах, возможных распродажах и т.п.
В основе процедуры сегментации рынка, наравне с применением принципов сегментации, лежит и обоснованный выбор соответствующего метода сегментации.
Методы сегментации
Наиболее распространенными методами сегментирования рынка являются метод группировок по одному или нескольким признакам и методы многомерного статистического анализа.
Метод группировок состоит в последовательной разбивке совокупности объектов на группы по наиболее значимым признакам. Какой-либо признак выделяется в качестве системообразующего критерия (владелец товара, потребитель, намеревающийся приобрести товар), затем формируются подгруппы, в которых значимость этого критерия значительно выше, чем по всей совокупности потенциальных потребителей данного товара. Путем последовательных разбивок на две части выборка делится на ряд подгрупп.
Для целей сегментации также используются методы многомерной классификации, когда разделение происходит по комплексу анализируемых признаков одновременно. Наиболее эффективными из них являются методы автоматической классификации, или иначе кластерного анализа. В этом случае, схемы классификации базируются на следующих предположениях. В один класс объединяются потребители, сходные между собой по ряду признаков. Степень сходства у потребителей, принадлежащих к одному классу, должна быть выше, чем степень сходства у людей, принадлежащих к разным классам.
С помощью подобного метода решается задача типизации с одновременным использованием демографических, социально-экономических и психографических показателей. В качестве примера отметим решение задачи о сегментации рынка путем построения типологии потребителей, под которой понимается разделение потребителей на типические группы, имеющие одинаковое или схожее потребительское поведение. Построение типологии – это процесс разбивки исследуемой совокупности объектов на достаточно однородные и устойчивые во времени и пространстве группы.
Как следует из вышеизложенного, после определения принципов и методов сегментации основным этапом перед проведением собственно сегментации выступает выбор обоснованных критериев данной процедуры. Очевидно, что указанные критерии будут различными для потребительского и промышленного рынков. Рассмотрим их раздельно.
http://www.toflat.ru/